住宅ローンは変動金利が良い?今後はどうなる? 2018.07.14

その他

 

先日、日本経済新聞でこんな記事を見かけました。。

 

「住宅ローン、変動型が過去最高 56% 低金利続く見方」

 

確かに、近年は金利が異常なほど低位で推移しており、その中でも最も低金利の「変動金利型」は魅力があります。

 

この事実から、「日本経済新聞」はどう報じているかを簡単に書くと、以下に様に言っています。

  • 変動金利型での借り入れをした人の割合は過去最高。
  • 超低金利状態が長期化するとの見方が増えている。

 

知っての通り、変動金利型の金利は半年に1回の見直しがあります。

その時に、万が一金利が大幅上昇したら、返済に窮する家庭が噴出する可能性があります。

このまま低金利が続くのか?? は、確証がありません。

当然、この低金利状態がずっと続くであれば「変動金利」で借り続けたいですね。

 

そこら辺の金利動向が今後どうなることが予想されるか見ていきましょう。。

変動金利の決まり方

住宅ローンの変動金利は、「短期プライムレート」というものを基準として、都度 見直しされるものです。

また、短期プライムレートは通称「短プラ」と呼ばれ、店頭金利は、この「短プラ」+1%の水準で設定されます。

 

この短期プライムレートは、日本の中央銀行である、日本銀行 の「政策金利」を基準としています。

従って、この日銀の政策金利が上がると、金融機関は 短期プライムレート を、上げる方向で見直します。

 

更に、この政策金利は、「無担保コールO/N物レート」の金利のことで、日本銀行の金融政策決定会合で決定されます。

ちなみに、2018.07.12 現在の本レートは、-0.064% となっています。

(日銀の短期政策金利:-0.1% ※2018.07.12現在)

 

つまり、住宅ローンの変動金利は、基本的に「無担保コールO/N物レート」に依存するということです。

 

過去の「無担保コールO/N物レート」と「変動金利」の相関性について

下表は「無担保コールO/N物レート」と「変動金利(店頭金利)」のグラフです。

 

 

 

 

上表を見ると、リーマンショック前後に金利が上昇、その後急低下、2016年には、日銀のマイナス金利政策で「無担保コールO/N物レート」は低下しているものの、変動金利は不動のままで推移しています。

この表から、2018年現在はもう少し、変動金利が低下していても良さそうなのにも関わらず、低下していないことが分かります。

この事実から、銀行側の利益の側面から、既に変動金利は限界まで低下し、今は無担保コールO/N物レートが低下しても、変動金利は下がらない構図が見て取れます。

 

すなわち、今後変動金利の低下余地はほとんどなく、いずれ訪れる金利上昇を待つばかりの状態と言えそうです。

 

変動金利はいつ上がり始めるのか??

変動金利は先ほど言った様に、「無担保コールO/N物レート」と連動するはずですが、既に金利は限界まで低下しています。

従って、今後は「日銀の政策金利」がどう変動していくか?が焦点となりそうです。

 

すなわち、日銀が政策金利を上げたとたんに金利は即上がり始めるということです。

 

日銀はどうなったら「政策金利」を上げるのか??

日銀はご存知の通り、意図的に低金利を作り出しています。

それは何故か?

日本は長期デフレ時代にあります。

この「デフレ」「脱却」が日銀の悲願であります。

 

すなわち、「デフレ脱却」の成功がこの政策金利の行く末のカギを握っている、「金利を上げる」ということです。

 

いつ「デフレ脱却」となるのか??

以前、日銀の副総裁を務める雨宮氏が、こんなことを言っていました。

 

「デフレ脱却の条件は、物価上昇率・2% が、2年以上続くこと」

 

上記発言を踏まえて、現状の物価上昇率はどうなっているのか??

見てみましょう。

 

 

日本は、20年も前からインフレは起こっていません。

上記グラフは、「物価上昇率」を示していますが、これを見ても安定的なインフレが起きていないことが分かります。

「2年連続・2%物価上昇率」がどんだけ困難なことか分かるかと思います。

 

仮に、、、

2018年が、物価上昇率 2%に届いたとしても、2019年も 2%を超えることが必要ですので、

早くても2020年に「デフレ脱却」の判断となります。

金融緩和の副作用

2018年は現状、0.7%の物価上昇率である為、2%にはるか手が届いていないことから、金融緩和の「出口」が見えないことがよく議論されているのが現状です。

事実、物価上昇率 2% がマストが掲げられている目標である以上、出口議論をするのは、なかなか難しいのが現状でしょう。

 

それでは、永遠に金融緩和を続けるか??

ということですが、そんなはずはなく、いつかは緩和を解除しなくてはいけません。。

 

そこで、金融緩和の出口に、緩和による「副作用」が、理由とされる可能性はある と考えます。

 

金融緩和による副作用は以下が考えられます。

 

財政ファイナンス

これは、日銀が国債利回りを強制的に抑えつけていることを意味します。

それにより、国の国債発行に歯止めが利かなくなり、いざ出口に差し掛かった時、財政悪化が意識される可能性があります。

また、何かの理由を付け、さらに財政ファイナンスを加速させた場合、それがヘリコプターマネーとなり、円の実質的な無価値化を促し、ハイパーインフレになる可能性もあります。

本来、インフレと金利は連動するものでありますので、ハイパーインフレからの金利の大暴騰が起きても不思議ではなく、そのときに日銀が対応し切れるか、非常に懸念があります。

ちなみにこの時はすでに、円・株・債券のトリプル暴落が起きているものと思います。

 

経済成長鈍化

金利が低位で抑えつけられているといわゆる「ゾンビ企業」の延命の手助けをすることとなります。

これは、本来の企業間の競争を毀損していると考えられます。

すなわち、競争しなくなることにより、技術の進歩の遅れから特にグローバル社会の中で日本が取り残され、経済的に徐々に鈍化していくことが考えられます。

 

銀行の収益悪化

国債の利回り低下やマイナス金利で、銀行の収益は激減しています。

あの手この手で生き残りをかけた企業努力で乗り切っていますが、その副作用以上のメリットがどこにあるのかという意見が目立っています。

 

その他

緩和の副作用は上記に掲げた以外にも多岐に渡り指摘されていますが、これらの副作用が出口を早めさせる決断をさせる可能性はあります。

金融機関側からも、物価上昇率:2% の道筋が少し見えたときにテーパリング(緩和縮小)を始めたらどうか?と提言されています。

 

変動金利はいつ上がり始めるのか??-まとめ

以上から、最終的に日銀は物価上昇率:2% 達成してからのテーパリングは諦め、その前に出口議論を開始するものと考えます。

出口が持ち上がった段階で、敏感に市場は反応してくると考えられます。

すなわち、金利は上がると思います。

 

そしてその時期ですが、遅くとも、2020年までに出口議論を開始するものと思います。

すでに、日銀は出口の重要性を語る場面も増えて来ていますので、早めれば、2018年中にも日銀総裁会見で何らかのそのニュアンスが聞き取れるかも知れません。

 

従って、変動金利上昇のタイミングは、、

2018年後半~2020年の間で変動金利は上昇を始める。

と予想します。

 

まとめ

いかがでしたか??

上記でも記しましたが、おそらく変動金利は、2018年後半~2020年の間で上がり始めると考えます。

現在、変動金利で借りられている方々は、日々の金利の状況は把握しておき、変調を監視し、金利上昇に備えるべきだと思います。

自信がない方は、既に固定への変更を視野に入れとくべき、またはもう切り替えるべきと考えます。

 

 

固定金利の件は下記記事で書いていますので参考にして下さい。。

「住宅ローンは固定にすべきか??金利推移はどうなっているか?」 ←リンク

 

 

いずれにせよ、近い将来必ず来る金利上昇に備えることを考えて下さい。

 

以上、うっちゃんでした。。

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